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經濟時評第2期(1.9)

發布日期: 2020-01-16    來源: 辦公室
      一、齊俊杰:臨近年關 寫字樓租金下跌
      臨近年底,寫字樓租賃市場可謂極其慘淡,北京CBD地區的寫字樓租金都出現了明顯的下降,一些很核心的地段,租金已經降到了每平米每天5-6塊錢,這在前幾年是不可想象的。
      2019年四季度,受中央商務區的中信大廈和正大中心等項目相繼入市,為市場帶來約58.8萬平方米的新增供應影響。2019年北京全市甲級寫字樓年度供應量超百萬,全市甲級寫字樓總存量攀升至1114萬平方米。北京寫字樓空置率同比上升。
       跟北京差不多的是深圳和上海,這種超一線大城市的寫字樓空置率在不斷地上升。數據顯示,深圳寫字樓空置率甚至超過20%,北京空置率也達到15.9%,上海空置率更以18.5%創下近十年新高。專業機構戴德梁行發布市場預測,預計明年寫字樓市場將繼續供給大于需求,價格也會繼續回落。
       寫字樓其實是城市經濟的寫照,連寫字樓都沒人租了,很顯然就是經濟出了問題,今年很多創業公司,也都沒能熬過這個寒冬,倒在了2019,這其中還有不少都是之前的風口行業,也是之前租用寫字樓最大,或者說是雇傭員工做多的地方。
       互聯網金融是高端寫字樓的主力軍,也是倒下最干脆的行業。自2018年行業持續暴雷以來,互聯網金融這個生意大幅萎縮,沒有風險投資再敢投這個行業,而之前的資金池也面臨清算,所以大批破產倒閉。有的寫字樓出于安全考慮,點名道姓絕不租給互聯網金融企業,這就讓這個行業有一種墻倒眾人推的感覺。現在基本上以省為單位要求團滅,這個行業應該說已經徹底涼透了,未來可能會向炒幣和財富管理公司蔓延。
        二、12月PMI數據點評:經濟短期弱企穩,中期仍嚴峻
       12月生產和新出口訂單帶動制造業PMI短暫回暖,主要原因:一是前期財政貨幣政策的滯后效果;二是全球降息潮使得全球經濟下行周期放緩且短暫回升,中美貿易摩擦暫緩和,外需短暫企穩;三是部分行業在持續主動去庫存后庫存低位,2020年“穩增長”、專項債提前加快發行、基建項目儲備較多,部分行業如水泥、鋼鐵等預期需求較好有補庫存動力;四是春節偏早、海外圣誕集中采購的季節性因素。
       2020年初財政貨幣政策將再度集中發力,貿易摩擦短期緩和,一季度經濟將短期企穩;年中將再度下行。內需方面,房地產投資受融資收緊影響處在下行通道、基建年初發力制約后續回升空間、居民部門高杠桿率等因素制約消費回暖;外需方面,美國經濟增長動能趨弱、貿易摩擦仍有反復可能。
        1)制造業PMI指數為50.2%,連續兩個月在50%以上,主要是生產和新出口訂單支撐,源于國內春節相對偏早的季節性原因、海外圣誕需求、中美貿易摩擦緩和、全球經濟在下行周期中的短期回升(主要是全球寬松的貨幣政策使下行周期速度放緩)。
        2)采購量增加、原材料庫存下降,主要是生產在加快。企業經營預期下滑,政策仍需發力穩增長。采購量指數為51.3%,較上月上升0.3個百分點;原材料庫存指數47.2%,較上月下滑0.6個百分點,源于生產加快,高頻數據高爐開工率和發電耗煤量同比上升。12月生產經營預期指數為54.5%,較上月下滑0.5個百分點,政策仍需發力。
       2019年中央經濟工作會議對當前形勢的判斷是“經濟下行壓力加大”,同時提出“增加制造業中長期融資,更好緩解民營和中小微企業融資難融資貴問題”,表明中央對當前經濟金融形勢的嚴峻性有充分認識。
       3)原油漲價拉升PMI價格指數,出廠價格與采購價格指數差值擴大,企業盈利壓力仍存。CRB現貨指數月均環比1.4%,布倫特原油環比6.1%,南華工業品月均環比3.4%,由此預計12月PPI降幅較上月繼續收窄。同時出廠價格和原材料價格指數差值有所擴大,價格回升使得上游企業更受益,整體盈利仍有壓力。
       4)產成品庫存指數下行,當前處于庫存底部,行業分化、需求預期改善的部分行業由于庫存偏低存在補庫存動力,庫存對經濟的拖累作用減弱。產成品庫存指數45.6%,較上月下滑0.8個百分點。經濟動能指標(新訂單-產成品庫存指數)上升到2018年6月以來高位,主要是持續主動去庫存導致庫存指數偏低,在整體去庫存的背景下,部分需求較強的行業因基建如水泥、鋼鐵等存在補庫存的動力。
       5)PMI回升主要由中型企業貢獻,大企業擴張速度放緩,但小企業PMI數據全面下滑。12月中型企業PMI為51.4%,較上月上升1.9個百分點;大型和小型企業PMI分別為50.6%和47.2%,較上月分別下滑0.3和2.2個百分點。本月PMI與上月持平主要由中型企業貢獻,小企業的生產、新訂單、經營預期指數全面回落,反映出前期一系列政策提振了中型企業,但小型企業面臨的信用分層、融資難融資貴等問題并未根本改善。
        6)從業人員指數仍處于十年來較低水平,穩就業仍放在重要位置。制造業47.3%,仍位于十年來的較低水平;非制造業48.3%,較上月下滑0.7個百分點,主要受建筑業拖累,建筑業50.7%,較上月下滑4.8個百分點,就業形勢依然嚴峻。全國城鎮調查失業率為5.1%,與上月持平。
       總體來看,中國經濟邁入“5”時代,短期矛盾主要是總需求不足,應把穩增長放在更重要的位置,需加強逆周期調節,財政優于貨幣;長期矛盾是供給側改革不到位、全要素生產率有待提高,需深化改革開放。
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